Il mercato immobiliare – nel suo complesso – ha segnato un meno dieci per cento per il 2024. È utile cercare di individuare per il 2025 quale sarà la prospettiva e valutare se sarà il caso di impegnarsi nell’acquisto di un immobile o aspettare ancora qualche mese
di Luca Lippi
Ovviamente il tema si rivolge a chi sostiene l’immobiliare come valida alternativa di investimento. A tale proposito chi scrive si è confrontato col centro studi immobiliari di UBS ricavando una buona notizia per i fans dell’investimento immobiliare, il momento attuale è sicuramente positivo per chi intende comperare.
Preso atto di quanto sopra, è opportuno analizzare la situazione nel dettaglio col conforto dei dati di Banca D’Italia, Agenzia delle Entrate, Idealista.it, Istat e Eurostat. Sempre sostenuti dal dogmatico John Templeton (investitore, banchiere, gestore di fondi e filantropo britannico) che ricorda: “I mercati toro nascono dal pessimismo, crescono con lo scetticismo, maturano con l’ottimismo e muoiono di euforia. Ecco perché l’ottimismo eccessivo è il primo campanello d’allarme“, guardiamo i dati reali e inquadriamo la situazione.
Siamo alla fine della crisi immobiliare?
Il mercato immobiliare è inserito all’interno di un contesto economico generale e da questo bisogna partire per individuare i trend futuri. La prima notizia – pessima – è il dato sulla fiducia dei consumatori secondo l’Istat.
La fiducia è un fattore importantissimo per i mercati in generale e anche per il mercato immobiliare. Se la sensazione è quella di un consolidamento contrattuale del rapporto di lavoro, disporre di reddito certo e duraturo con prospettiva di crescita, allora il pensiero scivola subito sull’acquisto di una nuova auto o di una casa. Se questa prospettiva non è percepita o è oggettivamente assente, si tende a mettere i soldi da parte per affrontare l’incertezza futura. Questo meccanismo portato su scala molto grande, incide sull’economia e sui mercati: se le persone spendono di meno l’economia rallenta.
Di contro, l’occupazione aumenta nel 2024 dell’uno per cento. C’è poi da individuare con quali contratti e con quanta prospettiva di rinnovo -. Altro dato molto importante è che veniamo fuori da un periodo di forte inflazione e tassi di interesse elevati. Detto questo, i prezzi degli immobili aumentano o diminuiscono?
È conveniente in questo momento acquistare un immobile?
Per ogni italiano, culturalmente, l’acquisto di un tetto da mettere sopra la testa è determinante. I prezzi delle case nel 2023 sono cresciuti dell’uno per cento ma il numero delle compravendite era calato sensibilmente.
Osservando questo grafico (rosso è il numero di compravendite) vediamo una situazione molto pericolosa. Se la domanda di immobili scende e i prezzi continuano a salire significa che i venditori – senza alcuna nozione di mercato – tendono a sopravvalutare il proprio immobile.
Inutile introdurre il discoro su eventuali “bolle” che va tanto di moda soprattutto tra i complottisti, di sicuro questa immagine prelude sostanzialmente a un periodo complicato. Sempre rimanendo con i piedi ben saldi a terra, non è opportuno parlare di “crisi” perché i prezzi, di fatto, crescono nell’ordine dell’uno per cento. Monitorare la situazione, però, è necessario. Il trend di crescita dei prezzi si è consolidato nel 2024 con una crescita di 1,7 per cento, mentre il numero di compravendite è sceso di oltre il sette per cento. Dal 2004 i prezzi sono aumentati di circa 15 per cento ma parliamo di valori nominali, cioè che non tengono in considerazione l’inflazione.
Affermare che i prezzi degli immobili sono bassi in questo momento è confortato dal fatto che scontando l’inflazione dal valore nominale, il prezzo degli immobili è sceso. Solo negli ultimi due anni si è toccato il picco del 15 per cento di inflazione reale.
La valutazione degli agenti immobiliari
Per capire se ci sarà una “crisi” del settore immobiliare dobbiamo rivolgerci agli operatori del settore. La Banca d’Italia (https://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/sondaggio-abitazioni/2024-sondaggio- abitazioni/02/index.html) promuove spesso sondaggi, anche presso gli agenti immobiliari, per comprendere le tendenze di mercato. Nell’ultimo sondaggio il 67 per cento degli agenti immobiliari ha riferito di una percezione di mercato stabile dal punto di vista dei prezzi. La sensazione degli agenti trova riscontro nella realtà perché abbiamo visto che i prezzi aumentano dell’insignificante uno per cento ma di sicuro non scendono. L’altro dato interessante è la trattativa media impostata sui prezzi richiesti, con il punto di caduta individuato introno a 8,5 per cento, in linea con il dato dello scorso anno. Anche le tempistiche di vendita restano invariate rispetto al 2023 – 5,7 mesi in media -. Gli agenti rilevano la maggiore facilità di accesso ai mutui, ma sottolineano la distanza enorme tra i prezzi richiesti dai venditori e quelli che i compratori sono disposti a offrire.
Il numero di compravendite
Nel 2023 le compravendite sono calate del 9,7 per cento – 709 mila compravendite circa -, nei primi mesi del 2024 sono calate di un ulteriore 7,3 per cento rispetto al primo trimestre del 2023. Il calo non è omogeneo in tutta Italia, Genova e Roma hanno avuto un incremento delle compravendite pari al 3,5 per cento. Mentre Milano e Firenze hanno registrato i cali più importanti, superiori al 7 per cento. Analizzando più nello specifico il numero di compravendite, richiestissimi i tagli tra 50 e 85 metri quadrati e tra gli 85 e 105 metri quadrati. Però sono in sensibile aumento l’acquisto degli immobili al di sotto dei 50 metri quadrati e al di sopra dei 105 metri quadrati.
Domanda e offerta
Secondo Idealista.it il numero complessivo degli immobili in vendita è diminuito del 4 per cento mentre la domanda di immobili sta cominciando ad aumentare. Anche per effetto del calo dei tassi di interesse e quindi la concessione di mutui ipotecari meno onerosa. Agenzia delle Entrate ha rilevato che nel 2024 la sottoscrizione di mutui ipotecari per compravendita di immobili è stata del 61 per cento, mentre nel 2023 è stata solo del 41 per cento. In sostanza si è riattivata tutta quella platea di compratori che può acquistare solo tramite un mutuo. Questo è un fattore positivo per i valori del mercato immobiliare, se il numero di immobili disponibili scende e le persone sono nuovamente interessate a comperare casa, i prezzi potrebbero riprendere a salire.
Affordability index
È un indice elaborato dalla Agenzia delle Entrate che indica quanto sia accessibile per una famiglia il mercato immobiliare. L’indice considera: reddito medio; occupazione; tassi di interesse e inflazione. Nel 2023, proprio per l’aumento dei tassi di interesse sui mutui, l’affordability index era sceso molto (-11,6 per cento). In estrema sintesi, causa l’inflazione, il potere di acquisto delle persone si era ridotto, oltre l’aumento dei tassi di interesse allontanando sempre di più il mercato immobiliare dalle possibilità di accesso per la classe media. Dall’inizio del 2024, per effetto del taglio dei tassi e il conseguente aumento delle possibilità di accesso a un mutuo ipotecario, l’indice ha cominciato a migliorare.
Affrontare il mercato immobiliare nel 2025
È un po’ come il mercato azionario, cercare il punto di ingresso più conveniente normalmente comporta un elevatissimo rischio di entrare troppo tardi o troppo presto, il mercato immobiliare ricalca – con tempi molto più dilatati – la stessa dinamica. Questo momento, considerato tutto quanto detto sopra, è un buon momento per pensare al “tetto sulla testa”.
Anche per chi vuole “investire” è un buon momento perché i prezzi sono fermi, i canoni di locazione aumentano per effetto della minore disponibilità di immobili, quindi si riesce a comprare a prezzi relativamente bassi e mettere a reddito l’immobile a canoni sicuramente interessanti – sempre che non si incappi nella percentuale di morosi in sensibile aumento.
