Investire significa impiegare del danaro in qualcosa che garantisca una rendita e aumenta nel tempo la somma investita. La premessa è obbligatoria per sgomberare il campo da qualsiasi fraintendimento. Quando si afferma che il mattone non è un investimento “mai”, significa che per essere classificato come “investimento” deve rispondere a precise caratteristiche che l’acquisizione di una casa sotto qualunque forma non rispetta.
di Luca Lippi
Analisi razionale
Il mondo immobiliare offre tre sotto classificazioni di acquisto per impiego futuro: quella più nota è l’acquisto della prima casa o casa di residenza; la seconda è l’acquisto per speculazione; la terza e ultima è l’acquisto a rendita.
La terza potrebbe avvicinarsi di più al concetto di investimento, il condizionale è obbligatorio perché anche in questo caso siamo lontani.
La prima casa
Acquistare casa o andare in affitto, analizzando la “funzione” dell’atto, non fa alcuna differenza, è solo una questione di disponibilità e di spinta emotiva. La sicurezza di un tetto sulla testa è garantita sia con l’acquisto sia con l’affitto.
La casa, l’automobile, come diverse altre cose confortano il nostro senso del possesso che nessuno può mettere in discussione, ma è altrettanto indiscutibile che non stiamo parlando di investimenti, le valutazioni di convenienza sono solo chiacchiere e lasciano il tempo che trovano. Se acquistare la casa fa stare bene e rasserena a sufficienza soprattutto sul piano delle scelte e sicurezze finanziarie future allora è cosa giusta.
Sicurezza finanziaria
Se è vero, come è vero, che per molti l’acquisto di casa rappresenta il raggiungimento di un obiettivo primario – culturalmente tutti noi italiani viviamo col mito del mattone – è altrettanto vero che spesso ignoriamo tutte le variabili che potrebbero trasformare il gioioso acquisto in un incubo. Di sicuro non è la liberazione di un peso ma l’assunzione di rischi e novi pesi futuri qualora si sia fatto il passo sull’emotività a danno della valutazione reale dell’impegno preso.
Finanziariamente parlando, è una mera questione di squilibrio finanziario: impiegare quattro quinti del proprio patrimonio per l’acquisto di una casa è l’abbattimento del muro che copre le spalle. Stessa cosa vale per chi si impegna con un mutuo per il 70 – 80 per cento dell’intero valore. Anche la durata del mutuo è un impegno che altera l’equilibrio finanziario perché si conosce oggi – forse per i prossimi cinque anni – la forza per sostenerlo, è impossibile prevedere cosa può accadere oltre l’orizzonte temporale dei cinque anni.
Una rata di mutuo che pesa per il 35/40 per cento del reddito complessivo familiare, costringe a camminare sul filo del rasoio – con i rischi annessi e connessi – per tutta la durata del mutuo.
Al netto di tutte queste variabili di disequilibrio finanziario, l’acquisto della casa rappresenta una frazione del proprio patrimonio e quindi sarebbe una scelta corretta.
La speculazione immobiliare
Comprare basso e vendere alto per ottenere un guadagno (un guadagno sul capitale, un capital gain) è esattamente la definizione di SPECULAZIONE.
Per speculare sugli immobili, bisogna essere introdotti nel sistema delle aste giudiziarie; oppure “inserirsi in situazioni difficili”, in ogni caso nulla che possa garantire una RENDITA ma solo un REDDITO, ma questa è da considerare un’attività professionale, un lavoro. È una mini-attività imprenditoriale a tutti gli effetti; richiede conoscenza del mercato, conoscenza di normative e leggi, conoscenza del territorio, competenza nelle trattative commerciali, conoscenza di varie figure fornitrici (agenti immobiliari, notai, architetti o geometri, imprese edili, artigiani ecc.). In estrema sintesi, non è un investimento e non lo è a rendita.
Immobile a rendita
L’immobile da investimento con finalità di rendita può essere considerato un “investimento”, tuttavia è un investimento troppo a rischio e troppo dispendioso perché possa essere considerato un ottimo investimento.
Al netto del fatto che l’immobile possa aumentare di valore nel tempo (situazione piuttosto rara) dobbiamo essere in grado di calcolare l’eventuale rendita perché il mercato immobiliare non è trasparente e facilmente liquidabile come tutti gli altri mercati (prima criticità).
Per farsi un’idea sulla rendita si deve prima di tutto tenere presente la base di partenza che è il capitale immobilizzato, ricavandone periodicamente il valore reale di mercato – questo è possibile curiosando tra gli annunci di vendita della stessa tipologia e stesso ambito territoriale dell’immobile togliendo un 10 per cento, perché le agenzie immobiliari non vendono mai al prezzo “de core” che desidererebbe il venditore. Chi compra è piuttosto impermeabile ai sentimenti di appartenenza dei venditori -.
Poi bisogna annotarsi la rendita annua lorda, cioè quello che l’inquilino paga in un anno di affitti; bisogna altresì individuare tutti costi sostenuti – le spese ordinarie e straordinarie, le tasse – e sottrarle alla rendita lorda per ottenere la rendita netta. A questo punto bisogna mettere in rapporto la rendita netta al valore di mercato del capitale immobilizzato ottenendo la rendita annua percentuale.
Al netto di quanto detto sopra, nel mercato attuale (con le dovute differenze fra province, capoluoghi, metropoli e singole zone particolarmente appetibili) la rendita netta va dal 2 per cento al 5 per cento. Prima che si scatenino gli elementi, si parla di affitti residenziali perché ammucchiare due persone per stanza a non residenti, se condotta a norma di legge, è un’attività professionale non un investimento.
Considerato il rendimento netto, il gioco “vale la candela”?
I rischi
Anche investire in azioni è molto rischioso, ma nel medio lungo termine paga meglio, si può diversificare e poi il capitale è liquidabile in ogni momento oltre il mercato di riferimento che è estremamente trasparente.
Il problema vero dei rischi connessi all’impiego di capitali nell’ immobiliare è che sono meno appariscenti del “rischio” degli investimenti veri e propri. Un investitore competente e pratico non investirà mai nell’immobiliare a meno che non voglia diversificare il proprio portafoglio già sufficientemente diversificato.
Nell’immobiliare esiste il RISCHIO ASSOLUTO: il conduttore, causa mutate condizioni economiche o altro tipo di difficoltà non è più in grado di pagare l’affitto ma è anche impossibilitato a lasciare l’immobile o il locale commerciale. Oltre la perdita dei canoni bisogna mettere in conto le spese legali per accelerare lo sfratto con nessuna speranza di recuperare i soldi persi perché – presumibilmente – il conduttore non ha intestato nulla. C’è poi IL RISCHIO DI CONCENTRAZIONE, il presunto “investimento” immobiliare non è diversificabile, anche possedendo più unità immobiliari! Ogni immobile rappresenta UN venditore e UN compratore, Una città, UN quartiere, UN inquilino. Tutti quelli elencati si chiamano rischi di concentrazione, un investitore professionale non si metterebbe mai in una condizione simile.
Non è finita, c’è il rischio di RENDITA NEGATIVA: In assenza di flusso in entrata da un immobile (affitto), la rendita diventa SICURAMENTE negativa per effetto delle tasse e dei costi di manutenzione. Non ha alcun senso consolarsi con la semplice “proprietà” dell’immobile. Ma anche con un conduttore regolare nei pagamenti si può rischiare la rendita negativa, basta l’intervento straordinario di rifacimento della facciata, la sostituzione dell’arredamento o la rottura di un impianto. Ancora, c’è il RISCHIO FISCALE: sappiamo tutti che la proprietà è il bancomat dello Stato, basta il ricalcolo della rendita catastale!
Ultimo, ma non ultimo, c’è il RISCHIO DEMOGRAFICO, un rischio relativo perché non è così immediato ancora, rischio inesistente nei capoluoghi e nelle metropoli, ma già abbastanza presente in tutto il resto del nostro paese.
Conclusione
Siamo sicuri di non avere risposto a tutte le eventuali obiezioni che possono essere avanzate da proprietari o aspiranti tali, di immobili. Di sicuro c’è che il valore di un immobile lo fa il mercato e non il proprietario che, generalmente, lo carica di suggestioni del tutto ininfluenti per il compratore. A volere tirare per la giacchetta il concetto di investimento, solo nella categoria degli immobili a rendita si può intravedere un investimento, ma è il meno redditizio tra centinaia di altri investimenti, il meno liquido in assoluto e soprattutto carico di RISCHI.
